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本文摘要：（原标题：鄂尔多斯房票试水去库存：7种面值，可以权利合并交易）10月20日，早已入秋的鄂尔多斯下起冷雨，东胜区祥和社区一处棚户区内，平坦破旧的砖瓦房翘起地耸立在风雨中，坑洼的路面蓄积着雨水，透漏出有几分萧瑟。

（原标题：鄂尔多斯房票试水去库存：7种面值，可以权利合并交易）10月20日，早已入秋的鄂尔多斯下起冷雨，东胜区祥和社区一处棚户区内，平坦破旧的砖瓦房翘起地耸立在风雨中，坑洼的路面蓄积着雨水，透漏出有几分萧瑟。这是上世纪80年代辟的职工宿舍，砖瓦结构，现在显然破旧不堪，夏天苍蝇蚊子乱飞，冬天没集中于暖气，不能自己烧煤，有的房子没下水道，污水就泼撒在门外，冬天就有可能结冰。居民齐慕格说道。

齐慕格是鄂尔多斯东胜区一所中学的卸任教师，此前仍然住在这片平坦干燥的棚户区内，2016年年初，她所在的棚户区步入了征地改建。按照当地的棚改政策以及特色实行的房票制度，齐慕格家160多平方米的棚户房被政府外币为190多平方米的房票，随后凭房票在政府的选房平台上选了一套190平方米的新建商品房，新的小区很漂亮，有绿地、居民活动中心，房子都是电荷梯的，我们也由原本的二类地段转至了更为市中心的一类地段。齐慕格说道。鄂尔多斯，这个地处内蒙古自治区西南部，三面为黄河环绕着，坐落晋陕宁三省的地级城市，曾因煤炭行业的兴盛而在西部很快兴起，也曾因房地产泡沫、民间借贷脱落而闻名全国，其规划修建的康巴什新区也仍然被冠上鬼城的称呼，这个地域面积相等于浙江省，人口只有185万的地级城市，也仍然以楼市库存量极大，去化可玩性极大而沦为三四线城市的典型代表。

而现在，从年初开始试点的房票政策，或许正在对楼市库存的去化、烂尾楼的竣工、民间借贷的解决问题以及其他社会对立的消弭产生错综复杂影响。7种面值的房票房票的官方称呼是鄂尔多斯市房屋外币凭证。

在鄂尔多斯市的三个主城区，康巴什是新区，不不存在征地、棚户区改建的问题，东胜区是鄂尔多斯市的老城区，有50多万人口，半拉子工程（烂尾）项目数以百计，棚户区改建的范围也相当大。具有24万人口的伊金霍洛旗也不存在大量楼市烂尾和库存。据东胜区房屋与土地外币凭证管理结算中心主任田东清讲解，今年年初，根据住建部和自治区政府明确提出的通过棚户区改建增大去库存的拒绝，东胜区实施了棚户区改建26条配套方案，针对国有土地上的房屋征税补偿、规划区内的集体土地征税补偿方案，做出修改，创新性的明确提出房屋外币凭证实施办法。

其主要内容是对棚户区拆迁户仍然以货币补偿而是派发房票，再行利用国家棚改优惠政策取得政策性贷款，借以买入开发商已辟、开建甚至烂尾复工的商品房项目，拆迁户凭房票自律选房。房票可以合并找零，可以互相出让。2016年4月，东胜区房屋与土地外币凭证管理结算中心正式成立，其时，东胜区开建、半拉子项目多达166个，全区房地产总库存高达1321万平方米，其中住宅642万平方米，3.39万套，商业库存总量也约678万平方米。

而棚户区改建的现状是，有18414户是待改建的房屋，还包括城中村6000户，城市的棚户区12414户，主要是平房集中区和老旧的危楼。东胜区政府利用国家棚户区改建优惠政策，通过向自治区政府备案，取得政策性银行的贷款承托，整体包成133个项目，重点前进。我们向国开行、农发行两家政策性银行以及兴业银行总计贷款了78.73亿元，资金做到了25.03亿元，这一部分资金主要用作政府出售一些商品房，协助住户做到搬迁移往。

田东说明。在征询群众意见后，当地政府创建信息比价平台，哪些房源可以可供老百姓去中选，也征询了群众意见。东胜区房屋与土地外币凭证管理结算中心大厅招待主任耿涛说道，在房源订购方面，有单价、有总价，这个价格不是由政府以定的，也不是由开发商以定的，而是通过公开招标的方式，由5家第三方的评估机构来对买入地产项目展开评估，去除一个最高价，去除一个最低价，其他3家所取一个平均价，构成一个政府的掌控价，如果研发企业接纳，就可以把房源获得政府的平台上让住户自由选择，如果不接纳，就不上平台。

这样一方面掌控了房价，一方面也确保了这个房价会随行就市波动。2015年东胜区政府通过这种方式，向研发企业订购了8842套住房，总投资60亿元，2016年又发售实销实结的方式，杜绝了开发商将很差销售的房源包销售给政府的情况。研发企业通过我们的招标方式、评估方法，将房源信息获得我们信息比价平台上，让住户去自由选择，住户在自由选择时是十分有话语权的。耿涛说道，他们订购的项目都是基础设施较为好，品质较为低，群众较为接纳的房源和小区，在做到方案时，被征税的棚户区平房是按照新建高层毛坯住宅楼的标准展开评估的，在政府规定期限内和政府达成协议的，还额外给与拆迁户总建筑面积30%的补偿，并给与每平方米500元的翻新奖励，向棚户区拆迁户派发的房票即房屋外币凭证，有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7种面值，房票正面是平米数，背面是几类地段，单价，评估价，还有二维码信息，有住户姓名、身份证号、派发日期，可以做全程追踪。

房票是由财政局和金融办联合印制的，根据征拆协议派发给拆迁户，拆迁户再行拿着房票来结算中心平台上选房，这个流程是个闭环流通的环节。权利外币，票面价值打6到7腰10月20日上午，东胜区房屋与土地外币凭证管理结算中心大厅内，挤满着不少选房的群众，大厅的LED显示屏上，审批着附加房源的小区名称、楼号、面积、单价、总价、交工时间等房源信息，一些居民在排队办理外币房票和选房申请。除此之外，一些胸前挂着买房票、卖房票牌子的群众也十分引人注意。

一名卖房票的大妈说道，她是东胜区下面乡镇的居民，通过棚改，获得了房票，给女儿在市区换回了一套170平方米的房子，但她还想要在市中心优质地段再买一套，于是从别人手里买了一张100平方米的房票，不过优质地段的房子中选的人多，自己未能落选，于是想再行把这100平方米的房票变卖，6.5腰，优惠跟我卖的时候一样。另一位名为牛如滨的市民说道，她家棚改，币值了200多平方米房票，全选了房子，一套156平方米自己寄居，一套104平方米明年5月交房，想给儿子做到婚房，不过感觉104平方米有点小，想要再买20平方米的房票调补一下面积。以前的房子显然很差，30多年相似40年了，归属于危房。

但征地的时候评估价都超过了4000元/平方米。住户也是容许出让房票的，比如获得的房票是200平方米，自己130平方米就不够寄居了，那么剩下的70平方米可以出让，如果自己获得的房票面积过于，也可以出售别人的房票。

耿涛说道，在房票实名制出让过程中，省去了房屋契税、增值税等税费，性刺激住户展开出让，同时也可以出让给没房票的刚性市场需求人群，一方面解决问题了原址搬迁移往的风险，也突破了政府点对点移往的壁垒，通过房票，可以权利合并找零，可以权利自律自由选择想的房屋，在自由选择房源上，本着公开发表、公平、公正的原则，对拆迁户，按照再行拆卸再行中选的原则，出让的，采行线下随机抽号的方式，房源分出厂派发，这次没选上可以下次。结算中心在各社区都另设选房服务站。

据耿涛讲解，刚开始发售房票政策时，很多居民对政策不理解，一些房产中介不会在结算中心并购居民的房票，然后再行调高卖出去，后来结算中心专门成立了房票交易交易的专区，想要买房票或想要卖房票的居民可以自行张贴交易传单，必要交易，根据地段有所不同，目前交易房票的优惠在6-7腰，政府让开发商上平台的时候，早已在报价上降了15%，棚户房评估时特了1.3倍的奖励，出让时，又打了优惠，像上我们平台的商品房三高的是4300多元/平方米，最低廉的2700多元/平方米，如果在销售时打个6几折，低廉的相等于1600-1700元/平方米，好地段的打完折也才3000元/平方米，对于东胜区房产市场来说，这个价格是很低的，性刺激了很多刚性市场需求来出售。关于出让环节中6-7折的优惠，耿涛称之为，棚户区拆卸的时候，政府给住户调补的比如是100万元的房票，只不过房屋价值只有60几万，这样测算下来，就是打6腰也是不亏的。现在平台上发布的有1000多套房，方位都较好，医疗、教育设施也不俗，获得房票选了房子，可以敲个两年，东胜的楼市不有可能仍然下滑，认同不会上涨，不一定要缓着变卖，变卖就大跌了。东胜区楼市库存中，面积段在200平方米以上的房屋占40%，100-200平方米占到49%，100平以下意味着占11%，针对库存房源大户型较为多的情况，政府发售了产权共计的方式，以按揭、租赁、借贷三种方式与住户共计产权，按揭是去找商业银行制成尾款，租赁是按照公租房的价格，政府缴纳租金，租金可以抵顶房款，借贷是去找担保人，借贷在一定时间内将尾款结清。

在鄂尔多斯市另一主城区伊金霍洛旗，当地政府也正式成立了棚户区改建攻坚指挥部，指挥部辖下国有房屋运营公司总经理孙文玉讲解说道，伊金霍洛旗是一个小的旗县，今明两年棚户区改建的任务是10770户，从今年8月初月开始棚户区改建，通过房票派发，产权对调、住宅移往，前进去库存工作，目前全旗住宅库存18365套，近260万平方米，今年原本的棚户区改建的任务是7000套，到现在已完成相似6000套，资金主要是政策性贷款，国家开发银行批了16.5亿，农业研发银行6亿，一共22.5亿元。孙文玉说道，伊金霍洛旗是鄂尔多斯最先实行房票政策的，1月4日月发售，经过10个月的运营，很流畅，很便利，到目前已总计派发17.3万平方米的房票，按1.2:1比例派发，即有12万平米的房子，最多发10万平方米的房票，我们的目标是3年时间去库存，谋求2年时间已完成。棚户区改建只是当地政府去库存的一个方面，针对不出棚户区改建范围内，但也有居住于、提高型市场需求的，可以以小换回大、以旧换新，或者想要将商业房移位成住宅房，或者住宅换商业，也是可以的，将这些房屋放在平台上去评估，如果接纳政府的掌控价，就可以将这些闲置的房屋放在平台当中，让住户去自由选择。

只要有住户自由选择，政府就不会派发房票。针对低收入群体，发售出租举，早已申请人到公租房的这一部分群体，在出售公租房时惠及20%，之前递的租金也可以抵房款。地产商主动终端：盈一点就盈一点，总比烂尾强劲现在划入平台的楼盘有相似80个，都是研发企业主动找上来，政府以定的价格是很低的，有个楼盘单价从7000多被跌落4000多，可它自己降价也卖不掉，不能通过政府的房票平台解套，不然赔得更加多。

耿涛说道，目前近200个未竣工项目据估计总投放数以百亿，主要是2009、2010年市场可怕时转的。开发商是被逼不得已，外来人口萎缩以后，本地持有人房子的人早已饱和状态了，没有人去卖，通过棚户区改建，就把库存去了，东胜区的开建项目也就是期房，十分多，总库存3.39万套房子，有将近1万套是现房，其余都是期房，老百姓叫半拉子工程，我们让老百姓去中选，国家有棚改的政策反对，把这部分资金堵塞运营到这一部分项目当中，棚改的资金可以流到开发商，对于开发商来讲，那些烂尾楼3年5年都竣工没法，通过房票制度，好比是解决问题棚户区改建，还可以解决问题烂尾、民间借贷，通过小小的房票，解决问题了很多社会问题。

棚户区改建的贷款反对，利息非常低，期限为25年。房票制度是没办法的办法，不能这样。

房票转一圈，能解决问题很多社会问题。东胜的民间借贷问题无法通过房票制度几乎解决问题，但能解决问题非常一部分。开发商也是通过融资，辟楼盘，后来烂尾，政府通过棚改资金，将项目竣工，资金回笼。

针对开建的半拉子工程（烂尾工程），通过3种方式，一种是有政府性债务的，优先偿还债务政府性债务，这一部分资金成立共管账户，将资金流经这个项目，堵塞运营。按照工程进度流经资金，协助项目竣工。

一种是研发企业早已无力已完成工程建设的，由有实力的国有公司来展开吞并、并购，项目竣工后将房屋交还。第三是将五证齐全早已竣工70%的项目，也放在平台上，如果有多达50%的住户自由选择，政府也不会将资金堵塞流经，协助项目已完成先前建设，目前，这类项目的停工亲率超过80%，通过这些措施，一方面可以提高城市的形象，避免烂尾楼，也可以解决问题一些商品房逾期交付给的问题，因为有些住户早已缴了首付款，因为项目已完成没法，这部分群体也较为多。

另外，棚户区拆除后，交还的土地用作建设公共设施，如绿地、公园、广场等，等若干年后，根据城市的规划，再行做到下一步考虑到。建设绿色、宜居、现代的城市，可以更有更好的外来人口来鄂尔多斯去库存。

此外，针对农村土地、宅基地也可兑换地票，价格按基准地价评估，农民可以按照地票换回某种程度价格的房子，增进农民入城。鄂尔多斯市住房确保与房屋管理局副局长吴伊婕回应，由于全市库存极大，从2011年起，政府早已不批新建，专心致志去库存。

由于前几年，鄂尔多斯市的房地产市场完全正处于停工状态，在售楼盘的销量是很微小的，此次发售的房票政策虽然拉低了全市均价，但对不出平台上的开发商的房屋销售基本没什么冲击影响，忽略，想要划入平台的开发商大都十分社会各界。由于发售了房票政策，今年住宅的成交量较去年提高了80%，民间借贷的对立消弭不少。鄂尔多斯当地房企内蒙古正元置业有限公司董事长李春称之为，鄂尔多斯2005年商品房市场开始构成，2010年超过最高点，市区均价超过8、9千，而随着民间借贷的脱落，鄂尔多斯楼市经常出现不了了之。

但今年以来市场有所转好，主要是政府去库存的政策原因，不批新建，只去库存，使得一部分刚性市场需求、提高型市场需求一起了。关于房票，该老板指出是一个很好的办法，房票是地方代金券、信誉证，可以互通，如果不还清，房票上的价格是恒定的，对于企业，可以拿去银行抵债。该老板说道，他的3个房地产项目都复工4年了，工程款压力相当大，很想要被划入政府订购平台，对房票寄予希望，按照政府的订购价格，不能解套，没利润，能解套就不俗了，盈一点就盈一点，总比烂尾强劲。

于是以研究全市权利外币以上种种措施，整体盘活了房地产市场。田东说明，房票制度从年初开始设计，5月份开始实行，累计10月10日，东胜区总计派发面值32亿元房票，房票总面积68.5万平方米，通过房票已兑付房屋2500套，40万平方米住宅。

对于期房项目，政府可以向选房住户缴纳过渡性酬劳，住户也可以再行拿房票，等期房建成再行征地。根据地段和房子品质结构，将被拆迁房源分成四类，一类4500元/平方米，每类差300元/平方米。群众之间相互之间有债务关系的，可以拿房票返，但最后离不了换房。对之前几年的民间借贷的资金脱落，也需要起着减轻起到。

值得一提的是，鄂尔多斯并非三四线城市中第一个实施房票政策的城市。去年9月份，安庆市也试水了房票。

今年初，奉化市曾试水了房票制为，但房票仅限于房票所有人之间出让一次，房票出让应该经双方当事人联合证实，报请房票管理办公室注册后再次发生效力。随着去库存的了解，曾多次被称作鬼城的鄂尔多斯新城区康巴什，也慢慢构建了人口挤满，新华新闻记者在这里看见，笔直宽广的马路上，早已有非常数量的车流，一些商场、购物中心也慢慢有了人气。据当地政府涉及负责人讲解，康巴什新区规划人口30万人，目前已住进人口10万人，由于基础设施、医疗、教育等设施设施先进设备，康巴什新区的房价今年以来有所下跌，目前平稳在7000元/平方米，目前新区的住宅库存只有1000多套。据鄂尔多斯市住房确保与房屋管理局获取的数据，今年1-9月，鄂尔多斯全市消弭住宅库存23124套、273.18万平方米，同比下跌131.91%和94.6%，住宅成交价价格3942元/平方米，同比上升1.79%，截至9月底，全市住宅库存量为71594套、1140.4万平方米，去库存形势仍然不利。

今年以来，鄂尔多斯楼市较为稳定了，声浪还谈不上。田东说明。吴伊婕回应，目前房票政策只在鄂尔多斯老城区东胜区和伊金霍洛旗各自实行，但政府的方案也是大大在补足，在全市范围内构建房屋与土地外币凭证流通，切断各旗区权利外币的方案，正在研究制订中。在实行过程中也有些争辩，比如房票制度合规吗，安全性吗，我们也做到了调研，目前住宅供应的面积是小于征地量的，收到去的房票也相比之下高于借贷回去的资金，因此总体风险高效率，人们拒绝接受新事物有个过程。

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