‘优德88’奥山控股，蹊跷的行业50强

本文摘要：比起去年一年218家新股上海证券交易所的盛景，今年港交所的敲钟亲率上升显著——2019年前4个月，在香港上海证券交易所上市的企业有50家，其中有43家是通过IPO方式上市的。

比起去年一年218家新股上海证券交易所的盛景，今年港交所的敲钟亲率上升显著——2019年前4个月，在香港上海证券交易所上市的企业有50家，其中有43家是通过IPO方式上市的。这其中，房地产行业的占比也在上升。

德勤公布的数据表明，2019年第一季度，房地产行业新股数量比例由去年同期的26%降到21%，来自房地产行业的融资金额和比重某种程度明显上调——募资金额由2018年一季度的105亿港元削减至51亿港元，比重则由43%降到25%。内房企方面，早已递交上市申请人计划今年内指定港股的公司有六（银城国际、德信中国、中梁有限公司、奥山有限公司、海伦堡、新的力有限公司），而顺利上市的目前有二——银城国际和德信中国。对于内房企而言，登岸港股的成功率似乎低于A股许多，但在今年A股市场面谈函屡屡绽放的同时，H股今年的审查也在强化，被逼、被退回、并未通过研讯的情况也比往年更频再次发生。去年11月22日提交招股书的奥山有限公司，就是路遇艰辛的其中一家——5月22日，港交所网站表明，奥山有限公司有限公司此前提交的招股书表明为“过热”。

虽然一天后奥山就提交了新的招股书，但这次“过热”，令其其“失望”的财务数据再行一次被缩放到公众面前。83.8%土储坐落于湖北的行业50强劲？奥山集团发家于湖北。在1997年正式成立之初，其以建筑装饰为开山之业，在1999年时，其月进占地产行业，并于2000年在武汉市建了其首个住宅物业研发项目。按照其官网的讲解，目前整个奥山集团的业务早已涵括冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业。

而奥山集团要流经上市资产包的是旗下地产板块，前称作奥山地产，现称作奥山有限公司（以下全称：奥山）。奥山在招股书中称之为，某咨询机构通过对业务规模性、盈利能力性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率及社会责任的取决于，证实奥山目前早已是中国房企综合实力第50强劲企业。但从数据来看，这个TOP50的房企，觉得有过于多承托不起这个头衔的细节。

从业务规模来看，2016年-2018年，奥山有限公司物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元；三年对应的收益分别为13.12亿元、15.52亿元及18.91亿元。取同机构《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单来看，排名第50的房企年度销售额为585亿元，而查询年报由此可知，该房企去年的营业收入为264.3亿元。再行看盈利能力，2016年-2018年三年期间，奥山的毛利分别为人民币3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元，毛利率对应为27.0%、42.7%和38.7%。

而三年里的营业额（年内利润及全面收益总额）分别为人民币4600万元、1.95亿元和2.40亿元。从利润数字来看，奥山的盈利能力显然自傲显著，但毛利率的上升，却从另一方面说明了了奥山布局的弊端。

对于2018年毛利率的上升，奥山方面回应这主要由于2018年武汉已交付给建筑面积较较少及恩施及黄石已交付给建筑面积减少所致。其中，恩施奥山世纪城二期及黄石奥山星城1.4期毛利率仅有分别为15.6%及15.8%。且奥山在这两个城市所研发的住宅产品，2018年的已证实平均值售价皆比2017年时经常出现了下降，更进一步抵挡毛利率快速增长的后腿。而这两个较低毛利率的湖北四线城市，占到了奥山总土储的20.6%，这意味著除非这两个城市的房价经常出现较慢增涨，否则奥山短期内的毛利率都将受到遏止。

奥山方面似乎也明白转变布局才有决心，招股书表明，截至2019年3月31日，奥山在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目，还包括由其附属公司研发的24个项目及由联营公司研发的一个项目，合计享有应占总土地储备的估算总建筑面积大约为340万平方米。而这其中，武汉项目的土储占到比约为总土贮的63.2%、黄石为7.9%、恩施为12.7%，另外还有重庆3.1%，成都4.1%，阜阳6.4%，嘉兴2.0%以及在重庆与合景泰富、光明地产港龙研发影月台项目所占到的总土贮的0.6%。

考虑到黄石和恩施对毛利率的影响，大本营武汉以及湖北之外的土储已沦为奥山成长性的考核关键，但占比16.2%，大约55.23万平米的体量不免让人对奥山走进湖北信心严重不足。胜毛利的冰雪运动如何为奥山成长性背书？在研究奥山的成长性的时候，不少机构都提及了“冰雪运动”这一词，奥山也在招股书的前几页，大忘自己对于冰雪运动市场的寄予厚望，将“从中国较慢发展的冰雪运动及娱乐行业中获益的先行者”列入自己的竞争优势之一。奥山在招股书中透漏，截至最后不切实际日期，奥山有一个正在运营的室内滑冰场（坐落于武汉市的奥山世纪广场商业综合体内的奥山真为冰场），以及三个研发中或持作未来研发的冰雪特色项目（光谷奥山时代、奥山国际冰雪运动旅游小镇及奥山汉口新华城）。基于“预计到2020年，中国冰雪产业的总规模将约至人民币6000亿元，到2025年将约至人民币10万亿元”的前景预期，奥山计划未来还要在武汉、四川、重庆及浙江新建冰雪特色游乐园，获取比如滑雪圈、冰雪城、狗拉雪橇、雪橇滑雪、冰雕展出及故事主题场等额外活动，大大发展冰雪运动及娱乐业务。

弘大的希望数字背后，再行看奥山目前的冰雪运营能力，毕竟无法给定的剪刀差。2016年-2018年期间，奥山冰雪运动及娱乐业务的收益分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，占到公司总营收的占比为0.17%、0.56%和0.16%。对于2018年冰雪运动及娱乐业务收入的增加，奥山说明为因为真为冰场装修，其在2018年4月之前其停止了3个月的冰雪业务。但如果按平均值来算，2017年里，奥山冰雪业务的月均营收为72.37万元，而到了2018年4-12月的9个月里，每月的营收则降到32.82万元，降幅多达54.65%。

再行看冰雪业务的利润变化，2016年时，该业务为公司贡献了101.9万元毛利，毛利率约45.2%；2017年时为260.6万元和30.0%；到了2018年时，则变成-66.7万元，毛利率也跌到至-22.6%。最后看一眼奥山的稳健性。目前奥山挥的有息借款为59.68亿元，其中银行贷款21.9亿元，其他借款37.78亿元。

而银行贷款中，有10.07亿元需于一年内偿还债务。其他借款中，有8.71亿元需于一年内偿还债务。则未来一年里，奥山必须偿还债务的借款总计大约18.78亿元。

而截至到2018年底，其手头的现金及现金等价物不过才5.5亿元，净资产（权益总额）总额也不过17.69亿元，是名副其实的资不抵债。用相比之下领先于同行的销售额与营收去定位自己的座次，用占比严重不足1%且营收不稳定的的板块为自己刻画一个被寄予厚望的“冰雪奇缘”蓝图，奥山有限公司，这位离奇的行业50强劲能否成功通过第二次IPO申请人，也是这个行业可怕特杠杆的飙车族党过关的一场试验。

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