优德88|半年报|首开股份：城市复兴背后 资金沉淀太长

本文摘要：中国网地产 不易浠 仍然兼任城市兴起官的先河集团，今年上半年堪称是多事之秋。

中国网地产 不易浠 仍然兼任城市兴起官的先河集团，今年上半年堪称是多事之秋。并购中晟置业、使用权收购实地之后，作为先河集团尤为关键的业绩贡献者首开股份，在步入新的掌舵人李岩之后，今年上半年交还了一份新的成绩单。8月29日晚间，首开股份发布2019年中期业绩报告。

半年报表明，在承传和变革之中，尽管首开股份销售业绩同比快速增长超强预期，存货周转率相比于2018年有所上升，但其上半年业绩目标完成率将近四成，并且，项目周转太快、资金溶解过于宽，依旧是首开股份要面临的问题。业绩目标完成率严重不足四成在转型城市兴起官之后，首开股份今年上半年销售和利润同比双双快速增长。年报表明，首开股份上半年首开股份构建营业收入232.45亿元，同比增加32.49%；共计构建签下面积144.54万平方米，同比增加20.03%；签下金额 403.90亿元，同比增加 31.24%。

其中，首开股份归属于上市公司股东的净利润同比增加54.17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为19.67亿元，同比快速增长90.82%；基本每股收益0.7253元，同比增加65.44%；毛利率和净利率分别为 44.2%、8.9%，分别同比增加22.6个百分点、减少1.0个百分点。业绩升高主要源自京内外毛利率项目的承销，比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等，但合作项目承销减少，也造成了少数股东权益占到比提高至 50.5%。尽管首开股份半年报业绩同比升高，但不及四成的业绩目标完成率，使得首开股份上半年没能交上一份“不及格卷”。首开股份2019年销售目标与2018年销售额基本持平，仅有微涨0.3%，这与行业内20%左右的平均值目标业绩增幅相距甚远。

不过，首开股份的既往业绩走势是这样的：一二季度的指标都非常低，常常只已完成年度目标的百分之几、二十几，到第三季度有所调整，第四季度直线往上冲。今年上半年业绩已完成将近四成的前提下，今年1021亿的目标能否构建呢？新的晋董事长李岩在公开场合说道：“压力极大，但是已完成任务还是有确保的，我们也有信心”。值得注意的一点是，在今年上半年，首开股份净利润率大约为8.88%，较2018年上半年的9%有所上升。京外业绩低迷过去的2018年，首开股份资产规模突破3000亿元，构建销售签下额1007亿元，同比快速增长46%。

尝试南北京外的首开股份，尽管有意识地向长三角、珠三角、成渝地区等地区发展，其北京区域资源占到比首次降到50%以下。但就今年上半年报显然，京内依旧是首开股份承销收益的最重要组成部分。半年报表明，首开股份京内销售51.7万平方米，同比下跌146.1%，占到比 35.8%。

首开股份在半年报中提及，房地产行业与宏观经济发展之间不存在着较小的关联性，同时不受调控政策、信贷政策、资本市场运营情况等诸多因素影响。目前在房地产政策的宏观调控、因城施策、一城一策的主基调下，有可能对公司经营业绩产生影响。

京外销售同比有所上升。京外销售92.8平方米，同比增加6.6%，占到比64.2%。

销售均价27944 元/平方米，较18年均价减少4.7个百分点。在报告期内，首开股份共计提供北京（顺义、平谷）与苏州、珠海、温州、福州、宁波等先前项目共8个，地上建筑规模141万平方米。另外，首开股份构建进停工面积1822万平方米，同比快速增长31%；完工面积264万平方米，同比快速增长114%。

其中，新的进面积258万平方米，同比上升13%。财务杠杆减少今年上半年，首开股份通过各种渠道展开融资。首开股份上半年总计追加融资总计大约272亿元，其中银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债权融资计划22 亿元，公司债20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理（ABS）10亿元，总计交还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。

尽管先河享有着优势的融资渠道，但从半年报显然，首开股份三费费用率9.2%，同比增加0.9个百分点。而首开股份财务杠杆也持续上升，半年报表明，其资产负债率、清净负债率分别为 81.4%、184.2%，同比增加0.6个百分点、7.8个百分点，综合融资成本 5.38%，较18年减少0.02个百分点。值得注意的一点是，2018年整体A股百亿营收房企净负债率均值为126.83%，首开股份该指标正处于行业高位。

除此之外，首开股份今年上半年经营活动产生的现金流量净额为-57.6亿元，与去年同期-25.2亿元比起，减少将近一半；投资活动产生的现金流量净额-16.7亿元，去年同期则为-7.4亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-15.2亿元，去年同期为19.91亿元。虽然首开股份上半年公司存货周转率由2018年全年的0.17上升至0.077，高于行业平均水平。但先河存货所求能力仍然陈旧，在首开股份的半年报中则反映为：2个耗时13年的时间打造出的项目，及8个耗时近十年的项目。并且，在交还30亿元的可持续债之后，首开股份绕行不出的可持续债还只剩50亿元的高额。

之后城市更新环绕着在北京的存量资源，以城市更新、城市兴起的理念为引领，先河城市兴起官却很差当。业内普遍认为的是，棚改项目、城市更新项目周转极快，资金溶解过长。对于业内的批评，李岩此前在公开场合亦否认，这种顾虑是有的，而且这种项目显然不存在着这种情况。

但他指出，从先河做到的棚改和保障房建设项目来讲，还是维持了必要的收益，首开股份是在社会效益和经济效益这两方面综合来取决于的。然而，从50亿可持续债来看，首开股份似乎是必须大量资金的，这不仅从上文的财务状况中可以佐证，还从先河的屡屡融资动作一窥端倪。

8月份，先河集团两日内屡屡与平安银行、交通银行、北京农商银行以及工商银行签订战略合作协议，提供授信额度1200亿元，用作非经平台建设和老旧小区改建。这也就意味著，未来，如何减少财务杠杆，减缓项目的周转速度，考验着首开股份和他的新掌舵人。

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