【优德88】二线楼市政策收紧忙 专家建议破解土地供需矛盾

本文摘要：（原标题：二线楼市热 政策放宽整天 专家建议密码土地供需矛盾）浙江省杭州市19日起在部分区域实行出租汽车。

（原标题：二线楼市热 政策放宽整天 专家建议密码土地供需矛盾）浙江省杭州市19日起在部分区域实行出租汽车。今年以来，在二线热点城市中，苏州、郑州、南京、厦门等已放宽楼市政策，杭州沦为近期的一员。据中国证券报记者调研和涉及机构统计数据，中秋假期房企减慢入市节奏，北京住宅成交价套数也不及节前水平，但房贷咨询热度持续加剧。

近期楼市分化的背后是一线城市地王层出不穷。1-8月，全国地王数量已约194宗，预计全年地王数量将自创历史新纪录。业内人士回应，土地价格传导至房价无法防止，未来土地供给不应充分考虑城市市场需求。部分城市放宽政策浙江省杭州市19日起在部分区域实行出租汽车。

出租汽车政策具体，在市区出租汽车范围内停止向享有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，还包括新建商品住房和二手住房。同时，出租汽车政策体现因城施策总体拒绝下实行差别化、精细化调控的思路。

中原地产研究中心统计数据表明，杭州楼市最近下跌较慢，1-8月的商品房总成交量已打破去年全年水平。从土地市场看，杭州今年成交价的土地中，单宗土地多达10亿元的地块约33宗，占到全国近10%，其中溢价率多达100%的地块约7宗。

单宗地块最低成交额多达123亿元。土地出让金约1089亿元，同比下降210%。房价加剧正在向二线城市蔓延到，部分城市已经常出现短路苗头。

中原地产首席分析师张大伟回应，未来政策将托底盖帽，过去全面严格的趋势已经常出现变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始显著分化。在这种情况下，房价下跌较慢的城市还包括部分一二线城市及辐射区经常出现约束性政策。未来房地产调控政策将不仅是分城施策，更好的将会升级为一城一策。

房价下跌较慢的郑州市日前公布通报具体，将不断扩大居住用地供应规模，调整优化布局，减缓供应节奏，年底前使用多出厂、集中于供地的方式供应市场。同时，今后在部分地区的土地出让中，网悬挂报价多达50%溢价率时，网悬挂报价终止，采行缩地价，竞房价。

贤迈进回应，郑州此举容许了高价地块未来项目成品的最低价格水平，这样既能对房企高价拿地不予约束，也可以有效地防止先前房企乱涨价的风险。开发商减慢推盘节奏绿地集团此前在北京市大兴区以39亿元竞得黄村地块，楼面价32339元/平方米，生产单价地王，很快带高周围区域的房价。

中国证券报记者中秋假期在大兴区探访时找到，此地块周围在购项目单价提升了5000元/平方米左右，部分并未开始销售的楼盘节后拟调低价格。记者找到，在售楼处人流不绝的对应下，部分开发商经常出现捂盘惜售迹象。据售楼中心附近的房产中介称之为，开发商发售的每个项目都雇有操盘手，明确推盘工程进度不会根据市场气氛、到访客流量等因素确认。

据房天下调查，从供应方面看，正逢中秋假期，房企多减慢入市节奏。据中国指数研究院数据，中秋小长假三天，北京住宅成交价套数分别为114、161、147套，近不及假期前一天285套的水平。不过，伟嘉安捷回应，中秋小长假期间，北京的房贷咨询量持续回落，较节前一周的水平下降30%左右。

业内人士回应，目前很多开发商已完成全年销售目标的75%，业绩不不存在相当大压力，于是减慢推盘节奏并提升售价。地王引起的价格传导趋势显著。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，土地价格抹黑造成购房者预期大大增高。既然传导机制不可避免，那么下一步有适当在诱导土地价格上涨方面多出政策。

土地供需矛盾待解国家统计局日前发布的8月房地产投资和销售数据表明全国楼市显著分化。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻指出，楼市现在呈现出冰火两重天的现象。北上广浅的房价特别是在是房价收益比在全球分列在较高方位，而三四线城市面对相当严重的高库存。

中国发展研究基金会副理事长、全国政协委员刘世锦回应，一线城市房价下跌有两个因素，合理因素是大都市区减缓发展，不合理因素是城市发展战略、土地政策和制度。政府多年来通过土地财政来为城市建设筹措资金，很多城市政府采行的是挤牙膏式的供地方式，使土地供应价格最大化。

刘世锦指出，如果土地的供地制度考虑到与城市市场需求均衡，如特大型城市房价下跌，否可以减少供地或释放出来这种信号；如果农村用地宅基地和国有土地一样可以同权同价转入市场，那么房价否还不会低企？当下由于部分因素使一些城市房价下跌，随后夹住房地产投资回落，这对于经济转型过程是一个扰动。这样造就的快速增长也就能保持一两个季度，随后又不会重返所谓的长时间状态。预计房地产投资在未来不过于宽的时间内就不会返回长时间状态，即使不是负增长，也很有可能是零增长。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈指出，房地产价格过低不仅增大资产价格泡沫幻灭风险，也促成资金过度流向房地产业，更进一步好转实体经济投资低迷的状况。长年看，还不会欠下居民部门较低杠杆的政策镖空间。宏观政策必须在大位快速增长、抑泡沫中作出更加艰苦的均衡。明源地产研究院副院长刘策指出，房价下跌的核心是土地财政税收制度，不应逐步调整人为掌控土地供应导致的供需矛盾，同时逐步减少房企的税负开销。

从19日起，热点城市江苏省南京市将集中于供应27幅土地。业内人士回应，这也许可以起着入手地价的起到，但具体实施效果如何、其它热点城市否可效仿还须要仔细观察。

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